Vous souhaitez investir dans l’immobilier afin de vous construire un parc locatif rentable ? Afin de consolider votre dossier de prêt, il est primordial de bien étudier en amont tous les frais et coûts annexes de votre projet d’investissement locatif afin d’en déterminer la réelle rentabilité. CpoCrédit, vous propose aujourd’hui une Todolist rapide pour mettre toutes les chances de votre côté.
Imposition et fiscalité du ou des biens immobiliers de votre projet d’investissement locatif
1 – L’impôt sur les revenus : ce premier critère dépendra de votre statut, dépendant lui-même du type de location que vous souhaitez proposer (meublé ou non). En fonction de ce choix, vous dépendrez alors du régime LMNP (loueur meublé non professionnel) ou LMP (loueur meublé professionnel) ou encore location nue si vous ne souhaitez pas meubler votre bien. Pour en savoir plus sur les statuts et les types de locations, rendez-vous ici : Location meublée ou vide ? Il vous faudra ensuite choisir entre une déduction forfaitaire (30% du montant des loyers en location vide et 50% en meublée) ou un montant réel. Ce montant correspond au charges réelles qui peuvent être déduites de vos loyers, comme par exemple la taxe foncière, les intérêts d’emprunt, les charges de copropriétés, ou encore les assurances (prêt et PNO). Vous l’aurez compris, cette étapes est très importante pour votre projet car elle trace la ligne directrice de votre investissement et ce, pour plusieurs années.
2 – La taxe foncière : déterminée majoritairement par le taux fixé par la commune où se trouve votre bien, sa surface et ses caractéristiques, cette charge annuelle peut être lissée sur une année via un prélèvement mensuel. Elle inclut notamment la fameuse taxe d’enlèvements des ordures ménagères. Comme expliqué plus haut, dans le cas d’un régime fiscal réel, cette taxe foncière est déductible en tant que charge.
Frais de gestion, charges fixes, assurances pour un bien immobilier en location
3 – L’assurance PNO : charges non négligeables dans votre projet d’investissement, l’assurance Propriétaire Non Occupant est obligatoire. Son coût peut fortement varier selon le type du bien, le montant du loyer, le type de location (meublée ou non) et surtout d’une compagnie d »assurance à l’autre.
4 – Les charges de copropriétés : souvent provisionnées pour la gestion d’une copropriété, le montant de ces charges sont fortement variables d’une copropriété à l’autre car elles dépendent notamment de la taille de la copropriété (nombre de lots), du syndic (bénévole, professionnel), de votre part en tantième et enfin de l’état d’entretien de la copropriété (toiture, ravalement de façade, …). Attention à bien vous renseigner en amont auprès de la copropriété pour connaitre les potentiels appels de fonds pour travaux et les charges trimestrielles.
5 – La gestion immobilière : vous pouvez décider, à des fins de tranquillité et de simplification de confier la gestion de votre bien à un tiers, une agence immobilière par exemple. Cette gestion à un coût certain qu’il ne faut pas négliger. Attention à bien préciser les prestations que vous souhaitez sous-traiter (visites, rédaction de bail, assurances loyers impayés, états des lieux, etc.), les frais fixes et l’ensemble de charges récurrentes qui seront imputées par l’agence immobilière.
6 – Les équipements pour un meublé (selon votre type de location) : l’ensemble des frais d’acquisition des meubles, de l’électroménager, … doivent être pris en compte dans votre prévisionnel. Pour retrouver la liste des éléments obligatoires pour une location meublée, rendez-vous ici : Liste des équipements obligatoires pour une location meublée.
7 – L’assurance loyers impayés (optionnelle): si vous choisissez de souscrire à une assurance afin de prévenir d’éventuels frais de loyers impayés, il faudra alors prendre en compte une charge pouvant aller jusqu’à 5% du loyer annuel. Bien qu’optionnelle, cette assurance est fortement recommandée pour vous assurer une entrée fixe de revenus même en cas de défaut de vos locataires mais elle constitue surtout une garantie supplémentaires pour votre établissement bancaire.
Coûts d’acquisition annexes au prix de vente
8 – Le coût du financement : avec votre prêt, plusieurs frais obligatoires viendront s’ajouter, vous pouvez notamment prendre en compte les frais de dossier, les intérêts bancaires, et l’assurance emprunteur. Avec un courtier en crédit, vous pourrez optimiser au maximum ces charges afin de maximiser votre rentabilité.
9 – Les frais de garantie : lors de votre acquisition et selon les cas, vous pourrez choisir notamment entre l’hypothèque (la plus courante), la caution ou le privilège de préteurs de deniers. Chacune des ces solutions de garantie obligatoire pour tout prêt immobilier propose des coût variables et proportionnels au montant de votre investissement. Attention, dans certains cas, le privilège de préteurs de deniers (PPD), souvent plus intéressant, ne sera pas accessible pour votre investissement. Pour en savoir plus sur PPD : Qu’est ce que le PPD ?
10 – Les frais de notaire : estimé à 3 % dans le cas d’acquisition dans le neuf, ils sont toutefois très supérieurs dans le cas d’un achat dans l’ancien avec environ 8% du prix du bien. Ce paramètre, bien que très connu, est parfois sous évalué dans les projets d’investissement et peut représenter un obstacle de taille dans la validation de votre dossier de crédit immobilier.
11 – Travaux : dans le cas d’achat dans l’ancien, il est bon de prévoir à la fois un budget initial pour rafraichir et éventuellement rénové en profondeur le bien avant de le mettre en location. N’oubliez également pas que certains frais fixes d’entretien et de réparation peuvent survenir et que leurs montants dépendra de la surface du bien et des prestations proposées dans votre bien (climatiseur, plancher chauffant, douche italienne, …). Nombres de ces frais d’entretien sont déductibles si vous optez pour un régime fiscal au réel.
Vous l’aurez compris, un projet d’investissement locatif ne doit pas être pris à la légère. De nombreux paramètres viendront interférer dans la viabilité de votre projet et les choix que vous ferez influenceront la confiance que l’établissement bancaire peut vous accorder. Si vous ne possédez aucune connaissance en la matière, il est donc primordial que vous soyez accompagné afin de maximiser la rentabilité de votre investissement tout en minimisant les risques. Votre courtier CPOcrédit, possédant de nombreuses compétences transversales en matière d’immobilier, met à votre disposition ce service afin vous assurer un investissement locatif réussi et surtout viable auprès des établissements bancaires. N’attendez plus et contactez dès aujourd’hui votre agence à Monistrol sur Loire.
Pour vous faire accompagner, n’hésitez pas à contacter Céline, Audrey, Mathieu, Axel ou Jérôme.